W jakiej kondycji jest łódzki rynek nieruchomości? OPG Property Professionals publikuje raport PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY W ŁODZI 2023!

Jak zmienił się łódzki rynek nieruchomości mieszkaniowych w ostatnim roku?  Jakie są możliwe scenariusze rozwoju i perspektywy na najbliższą przyszłość? Jaka jest najpopularniejsza struktura mieszkań oferowana przez deweloperów? Odpowiedzi na wszystkie pytania można znaleźć w najnowszym raporcie "Pierwotny Rynek Mieszkaniowy w Łodzi 2023” łódzkiej firmy OPG Property Professionals.

To już ósma edycja raportu przygotowanego przez firmę OPG Property Professionals wraz z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego oraz Studenckim Kołem Naukowym „Real Estate”. To naukowe opracowanie w przystępny i analityczny sposób podsumowujące ostatni rok na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Łodzi (II kwartał 2022-II kwartał 2023). Badaniem objętych zostało 116 inwestycji deweloperskich. Wzięte pod uwagę zostały zarówno ukończone projekty, jak i te, dla których wciąż trwa sprzedaż. Publikację można bezpłatnie pobrać ze strony internetowej: www.opg.com.pl/publications.

To, co cieszy i co wynika po części z raportu, a po części z naszych wewnętrznych statystyk to jest fakt, że udało się wzniecić zainteresowanie centrum miasta i zainteresowanie inwestycyjne centrum miasta, a na tym nam zależało, poprzez nasze programy wspierana inwestycji deweloperskich w tym obszarze, poprzez nasze programy rewitalizacji i szereg naszych polityk publicznych, które miały zmierzać do tego, żeby wypełniać strefę wielkomiejską inwestycjami, inaczej mówiąc zbliżać się do czegoś, co w Europie jest nazywane miastem 15 minutowym. – komentuje Adam Pustelnik, Wiceprezydent Miasta Łodzi.

Ceny nieruchomości niestety dla kupujących idą do góry, ale trzeba wziąć pod uwagę, że ostatnie 3 lata to był wzrost kosztów budowy, który znacząco odbił się na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Oprócz realnych kosztów budowy ważne są również koszty finansowania z uwzględnieniem bardzo wysokiej inflacji. Raport, który dziś prezentujemy za okres już przeszły pokazuje, że tak naprawdę rok 2022 i początek 2023 były bardzo dużym wyzwaniem dla deweloperów. Sprzedawało się relatywnie mało, aczkolwiek są zwiastuny i już pierwsze wyniki za miesiące po wprowadzeniu kredytu 2%, gdzie widać, że popyt był ukryty i jest on teraz realizowany. – Michał Styś, Prezes Zarządu OPG Property Professionals.

Rollercoaster na rynku mieszkaniowym

Dla branży deweloperskiej rok 2022 i początek 2023 był czasem wielu wyzwań. Wysoka inflacja i wywołane nią podwyżki stóp procentowych pozbawiły wielu gospodarstw domowych możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego i zakupu wymarzonego mieszkania.  Załamanie na rynku kredytów skutkowało spadkiem sprzedaży lokali, szczególnie dotkliwym w drugiej połowie roku.

W ostatnich 12 miesiącach deweloperzy sprzedali 2 785 mieszkań, czyli o 12% mniej niż w poprzednim analogicznym okresie. Wyhamowanie sprzedaży na koniec minionego roku spowodowane było wieloma czynnikami – rosnąca inflacja, w tym rosnące koszty życia oraz oprocentowanie kredytów. Jak łódzki rynek nieruchomości poradzi sobie z tymi problemami?

- Pamiętać należy jednak o szerszym kontekście obserwowanych procesów rynkowych. W warunkach wysokiej inflacji, szybko rosnących kosztów budowy oraz wyższego ryzyka deweloperskiego zwyżka cen nieruchomości nie wydaje się tak zaskakująca. Nadchodzące miesiące nie zapowiadają jednak szybkiego powrotu równowagi popytowo-podażowej.- podkreśla dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.

Co w ofercie deweloperów?

Podaż mieszkań na rynku pierwotnym w Łodzi wzrosła w perspektywie ostatnich 12 miesięcy o 14,2% i wyniosła w połowie 2023 r. 3 827 lokali. Niestety spadek popytu, spowodowany rosnącymi cenami mieszkań (średnio o 12% względem roku poprzedniego) i rosnące koszty materiałów budowlanych weryfikują ich plany rozwojowe. Rządowy program tanich kredytów "Bezpieczny Kredyt 2%" obowiązujący od lipca znacząco wpłynął na wzrost popytu na mieszkania spełniające wymogi kwalifikujące się do otrzymania dopłat.

- Pierwotny rynek mieszkaniowy w Łodzi jest dynamiczny i nadal ulega zmianom. Deweloperzy dostosowują swoje strategie do zmieniających się potrzeb klientów oraz zmiennych warunków gospodarczych. Rosnąca ilość mieszkań typu studio oraz dwupokojowych to odpowiedź dla kupujących o mniej zasobnym portfelu na rosnące ceny mieszkań i koszty kredytów, a także idealny produkt dla kupujących z przeznaczeniem na wynajem. – Paulina Skoczylas, Market Analyst, OPG Property Professionals.

Wśród wspomnianych 116 inwestycji znajduje się 10 810 mieszkań. Struktura ofertowa uzależniona jest od lokalizacji inwestycji oraz przede wszystkim preferencji nabywców. W Śródmieściu ponad 60% oferty zdominowały mieszkania typu studio oraz małe mieszkania 2-pokojowe. Pozostałe dzielnice, to przeważające mieszkania większe 3- lub 4 pokojowe, poszukiwane przez rodziny z dziećmi, gdzie czynnikami, którymi kierują się przy wyborze mieszkania to powierzchnia, w tym liczba pokoi oraz otoczenie nieruchomości.

W Łodzi przeważają lokale o podstawowym standardzie, choć coraz częściej pojawiają się w ofercie także mieszkania w segmencie premium.

Dynamiczny rozwój alternatyw

Szansą na ożywienie rynku pierwotnego może okazać się sektor PRS (Private Rented Sector). Deficyt mieszkań na wynajem, wysokie stawki czynszu oraz atrakcyjne stopy zwrotu to silne argumenty przemawiające za realizacją inwestycji w formule najmu instytucjonalnego w Łodzi.

Rosnące stawki czynszów wynikające z rosnącego zapotrzebowania na mieszkania czynszowe, a także atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji mieszkaniowych (oscylujące na poziomie 6%-7%, a nawet powyżej), to główne atuty rynku łódzkiego.

- Obecnie na rynku pojawia się coraz więcej inwestycji oferujących mieszkania na wynajem instytucjonalny, znane jako PRS (Private Rented Sector). W ramach tych projektów mieszkania są oferowane w najlepszych lokalizacjach, a zarządzanie najmem odbywa się profesjonalnie. Inwestorzy widzą tę formę wynajmu jako atrakcyjną inwestycję w Polsce ze względu na niższe koszty i potencjalnie wyższe zwroty z zainwestowanych środków.- dodaje Michał Styś, Prezes Zarządu OPG Property Professionals.

Więcej informacji na temat pierwotnego rynku mieszkaniowego w Łodzi, w tym dane dotyczące wskaźników makroekonomicznych, struktury popytu i podaży z podziałem na dzielnice, chłonności oraz cen na rynku, znajdą Państwo w raporcie PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY W ŁODZI 2023. Pełną publikację można pobrać bezpłatnie ze strony internetowej: www.opg.com.pl/publications