case study

Rewitalizacja i komercjalizacja

Dlaczego chodzenie na skróty zwyczajnie się nie opłaca?

Przywracanie zabytkom dawnej świetności w celach komercyjnych nigdy nie jest proste i rzadko kiedy toleruje powierzchowność. Choć renowacja budynku Jaracza 47 Prestige – historycznej kamienicy z XIX w. – wymagała dużych nakładów finansowych, ostrożnie zaplanowanej inwestycji oraz głębokiego poszanowania dla rewitalizacji, to dowiodła też, że ciężka praca popłaca!

Zakup i kompleksowa renowacja budynków zabytkowych z reguły bywa raczej kapitałochłonna. Aby zoptymalizować ryzyko straty na kapitale własnym, utworzona została spółka celowa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Pozwoliło nam to na uzyskanie korzystnego finansowania bankowego i zoptymalizowanie parametrów na kapitale własnym. W przypadku tego typu inwestycji właściwe zarządzanie ryzykiem to podstawa sukcesu.

Pełnoprawna rewitalizacja

Przypadek Jaracza 47 Prestige można uznać za pełnoprawną rewitalizację, która objęła zarówno powłokę budynku, jak i jego wnętrze. W historyczne mury wpisano nowoczesne udogodnienia dla współczesnego użytkownika: m.in. monitoring i kontrolę dostępu, sieć ICT, światłowód, klimatyzację, cichą i szybką windę czy sufity podwieszane. Zwróciliśmy uwagę na najdrobniejsze detale, czego efektem były odkryte podczas renowacji cenne złocenia i polichromie z XIX w.

Kiedy pójście na kompromis prowadzi donikąd

Skąd decyzja o tak pieczołowitym odrestaurowaniu budynku? Po pierwsze, o ile zachowany zostanie odpowiedni standard, historyczne obiekty starzeją się znacznie wolniej od tych budowanych od podstaw. Im więcej wydasz teraz, tym więcej zaoszczędzisz później. Gdzie przebiega zatem granica opłacalności? Budżet był większy niż w przypadku innych projektów renowacyjnych w Łodzi, zazwyczaj ograniczających się jedynie do fasady, ale pozwoliło nam to zwiększyć stawki ofertowe o 35%, podczas gdy inne nieruchomości zmagają się z wysokimi wskaźnikami pustostanów.

Maksymalne wykorzystanie potencjału nieruchomości

Dokładne zaplanowanie powierzchni oraz wprowadzenie odpowiednich zmian w kubaturze budynku pozwoliło uzyskać ciągłość najmu, a w rezultacie – stabilną inwestycję o niskim poziomie ryzyka dla naszego klienta. Projekt okazałby się nieopłacalny, gdyby nie udane negocjacje z właścicielami sąsiednich posesji (miejsca parkingowe) oraz miejskim konserwatorem zabytków (dodatkowa kondygnacja z powierzchnią biurową).

Kwestia prestiżu

Standard budynku z najwyższej półki oraz doskonała lokalizacja w sąsiedztwie instytucji prawa, kultury i nauki pozwoliły na przyciągnięcie prestiżowego profilu najemcy. Spośród lokatorów Jaracza 47 Prestige wymienić można choćby Baker & McKenzie – jedną z największych międzynarodowych kancelarii prawnych na świecie, która wybrała to miejsce na swoją drugą, po Warszawie, placówkę w Polsce.

Pozyskaj. Skomercjalizuj. Spienięż

Aż 200% wzrost wartości nieruchomości w niecały rok

Ze względu na względnie stałe wskaźniki popytu i podaży na rynku, zakup nieruchomości uznaje są za dość bezpieczną formę inwestycji. Oczywiście zawsze istnieją pewne ryzyka, związane choćby z niską płynnością inwestycyjną czy kapitałochłonnością. Przykład Piotrkowska 120 pokazuje jednak, że dzięki sprawnemu zarządzaniu oraz skutecznej komercjalizacji ryzyka te można nie tylko zniwelować, lecz wręcz przekuć w dochodowy interes.

Pozyskaj

W przypadku kamienicy mieszczącej się przy ul. Piotrkowskiej 120 powierzono nam jej zakup, zarządzanie nieruchomością, opracowanie i wdrożenie strategii najmu oraz komercjalizację. Ze względu na delikatny charakter finansowo-prawny całej operacji, proces przygotowawczy rozpoczęliśmy od utworzenia spółki celowej.

Uporządkowanie otoczenia prawnego pomogło nam na usprawnienie procesu zarządzania aktywami i pasywami oraz izolację ryzyka straty na kapitale własnym klienta. Dostarczenie zabezpieczeń bankowych i możliwość zaciągnięcia kredytu w oparciu o przyszłe dochody generowane z nieruchomości zagwarantowało większy zwrot na kapitale własnym oraz ochronę przed niewypłacalnością.

Skomercjalizuj

Aby zapewnić ciągłość zyskownego najmu, niezbędna była weryfikacja faktycznego zapotrzebowania na powierzchnie oraz samej struktury popytu. Założyliśmy pożądany profil najemcy – podmiot, który nie tylko będzie płacił czynsz na czas, lecz także zbuduje prestiż miejsca oraz będzie realny do pozyskania.

W tym celu zdecydowaliśmy się wykorzystać potencjał nieruchomości tkwiący w reprezentacyjnej lokalizacji, bezpośrednim sąsiedztwie siedziby władz miejskich, stylowej, neorenesansowej architekturze oraz bogatej historii, sięgającej XIX w. Poprzez pieczołowitą renowację udało nam się odzyskać eleganckie przestrzenie dla biur i punktów usługowych, które z sukcesem wynajęliśmy prawnikom, stylowym klubom i butikom.

Spienięż

Dostosowanie umów z najemcami na formę triple-net pozwoliło na stworzenie bezpiecznego i przynoszącego stabilne wpływy pieniężne narzędzia inwestycyjnego. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu klient nie musiał obawiać się trudności z najmem czy nakładów finansowych związanych z podwyższeniem standardu najemców – koszty związane z podatkiem od nieruchomości, ubezpieczeniem i utrzymaniem de facto spadały na barki wynajmujących.

Duża wiarygodność kredytowa nowych najemców pozwoliło zwiększyć stopę kapitalizacji. Przez 14 lat, kiedy zarządzaliśmy nieruchomością, udało nam się zwiększyć jej wartość o 200%. Ze względu na wzrost wartości inwestycji oraz niskie ryzyko inwestycyjne, Piotrkowska 120 oferowała potencjalnemu nabywcy wysoki wskaźnik rentowności kapitału własnego. Dzięki temu nieruchomość udało nam się sprzedać z zyskiem w terminie krótszym, niż 12 miesięcy.

Zawsze miej w zanadrzu alternatywę

Placemaking napędzający rozwój przestrzeni

Kiedy mówimy o rewitalizacji, na pierwszym miejscu należy stawiać ludzi i pomysły, a dopiero potem budynki i ich renowację. OFF Piotrkowska Center to historia zdegradowanego kwartału, który przy minimalnym zaangażowaniu kapitału własnego stał się jedną z najbardziej wartościowych lokalizacji w mieście.

Na stare budynki można spojrzeć jak na problem lub jak na szansę. To zrozumiałe, jeśli weźmie się pod uwagę fakt iż dogłębna renowacja pochłania zazwyczaj ogromne środki – nawet większe, niż budowa „od zera”. Tak też było w przypadku dawnej fabryki bawełny Franciszka Ramischa. Ambitne plany renowacji, dzięki którym historyczny kompleks wypełnić miał się nowymi funkcjami, ostatecznie zostały storpedowane przez globalny kryzys finansowy. Inwestycja w pierwotnym kształcie przestała być opłacalna. Potrzebowaliśmy alternatywy.

Na rozstaju dróg

Stanęliśmy przed wyborem: albo kontynuować współpracę z aktualnymi najemcami, którzy zapewniali relatywnie stały i zadowalający przychód, lecz obniżali wartość nieruchomości, albo zacząć od podstaw. Postawiliśmy na unikalny, surowy klimat postindustrialnych murów do których wpuściliśmy przemysły kreatywne – integralną część ówczesnej strategii miasta. W zamian za ulgi w czynszu udało nam się zaangażować kapitał najemców w renowację lokali. Model biznesowy, który wypracowaliśmy na przestrzeni lat, stanowił atrakcyjną alternatywę dla kapitałochłonnych formatów pokroju tradycyjnych centrów handlowych.

Miejsce, które stało się OFF

Odpowiedzialne zarządzanie aktywami to także staranna selekcja najemców. Pozyskując lokatorów dla starej/nowej przestrzeni mieliśmy jeden warunek: wnieś coś unikatowego. Bądź kreatywny. Zaoferuj coś, czego próżno szukać w sieciówce. Strategię placemakingu oparliśmy następnie o bogaty repertuar wydarzeń organizowanych wspólnie z najemcami. Pozwoliło nam to tchnąć nowe życie w stare mury, co z kolei napędziło rozwój miejskiej sztuki, niestandardowe pomysły na biznes, a przede wszystkim – ludzi. Efekt? Pierwsze miejsce w konkursie Siedem Nowych Cudów Polski organizowanym przez magazyn National Geographic Traveler.

Przyszłość

Nie ustajemy w poszukiwaniach nowych pomysłów, dzięki którym na OFFie jest jeszcze więcej życia. Strategia rozwoju miejsca pozwoliła na stopniowy wzrost wartości nieruchomości, co czyni dalsze ruchy rewitalizacyjne finansowo uzasadnionymi. Wzbogacając OFFa o nowe, wielofunkcyjne projekty – TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE – chcemy unaocznić, jak innowacyjna przestrzeń miejska pozwala osiągnąć współczesnemu człowiekowi równowagę pomiędzy życiem, a pracą.

delikatna sztuka obsługi projektów mieszkaniowych

modelowy przykład zarządzania projektem od A do Z

Przykład ART MODERN udowadnia, że jeśli inwestor powierza nam realizację swojego projektu mieszkaniowego od początku do końca, może oczekiwać doskonałych wyników. Jesteśmy w stanie poradzić sobie każdym etapem inwestycji – od analizy rynku, koncepcji produktu i wyboru działki, aż po pełne zarządzanie projektem oraz zewnętrzne biuro sprzedaży mieszkań.

Akt pierwszy: dziel i rządź

Kameralny i pełen uroku teren, dobrze skomunikowany i położony w wygodnej odległości od centrum miasta, początkowo nie umożliwiał opłacalnego zagęszczenia zabudowy mieszkaniowej. Postanowiliśmy jednak „powalczyć” o wartościową lokalizację. Dzięki skutecznym negocjacjom z gminą udało nam się podzielić działkę na kilka mniejszych, co ułatwiło planowanie i zarządzanie poszczególnymi etapami projektu. Ponadto udało nam się pozyskać korzystne warunki zabudowy, standardowo przyznawane inwestycjom realizowanym w śródmieściu. Pozwoliło to nam na wybudowanie większej ilości mieszkań na działce o wiele atrakcyjniejszej od tych zlokalizowanych w centrum.

Akt drugi: zminimalizuj ryzyko

Ze względu na dużą skalę projektu oraz płytki rynek kapitałowy, inwestor wymagał od nas znalezienia takiego modelu inwestowania, który pozwoliłby na zminimalizowanie kapitału własnego oraz ograniczenie ryzyka samodzielnego finansowania budowy. W tym celu stworzyliśmy spółkę celową, której zadaniem była budowa ok. 400 mieszkań. Kredyt bankowy, który pozwolił w pełni pokryć koszty budowy (co więcej, mógł zostać spłacony 12 miesięcy po zakończeniu prac budowlanych), pozyskaliśmy przed rozpoczęciem realizacji. Ponadto, proces deweloperski podzieliliśmy na mniejsze, optymalne z punktu widzenia finansowania etapy, które zapewniły elastyczność w realizacji inwestycji.

Akt trzeci: skomercjalizuj

Czym skusić klienta, kiedy niemal każdy deweloper na lokalnym rynku pierwotnym oferuje zbliżony produkt końcowy, a o zachowaniach konsumenckich często decyduje cena? Doświadczenia z projektu OFF Piotrkowska Center pokazały, że łodzianie cenią miejsca autentyczne, nawiązujące do przeszłości miasta. W przypadku ART MODERN za unique selling proposition przyjęliśmy więc unikalną historię. Naszą strategię marketingową oparliśmy na lokalnych tradycjach sztuki modernizmu, nawiązaniach do łódzkiej architektury międzywojnia oraz fabrykanckiej przeszłości tego miejsca. Produkt, który wszedł na rynek, nie trafił do świadomości odbiorców jako kolejne osiedle mieszkaniowe, lecz jako miejsce modne, atrakcyjne do życia i pracy, oferujące wysoce funkcjonalne mieszkania oraz bogatą infrastrukturę handlową, rekreacyjną i kulturalną Łodzi Górnej.

Akt czwarty: zbierz oklaski

Optymalne wykorzystanie działki, etapowanie inwestycji, grupy docelowe, definicje układów i typoszeregów mieszkań, jak również negocjacje i pozyskiwanie finansowania bankowego, zarządzanie projektem, a w końcu marketing, sprzedaż oraz sprawna obsługa posprzedażowa. Każde z tych działań wpływa na finalną cenę każdego metra kwadratowego. Efekt skali, ale też doświadczenie pozwalające unikać bardzo kosztownych błędów, to kluczowe elementy przy tak kapitałochłonnych przedsięwzięciach oraz zmieniających się trendach rynkowych i konsumenckich. W przypadku ART MODERN możemy mówić o sukcesie, ponieważ precyzyjnie zdefiniowane produkty, optymalna strategia apartment-mix oraz skuteczne zaangażowanie kluczowych grup docelowych pozwoliło na osiągnięcie wysokiego zwrotu na kosztach marketingu oraz efektywną sprzedaż mieszkań po cenach o 10% wyższych, niż średnia rynkowa.

operacja na żywym organizmie

jak zrealizować projekt deweloperski w historycznej zabudowie?

Projekty zakładające adaptację starych budynków na nowe cele komercyjne są wymagające na wielu płaszczyznach, w szczególności finansowej oraz architektoniczno-konserwatorskiej. Zadanie dodatkowo komplikuje się, kiedy rewitalizacja dotyczy terenu funkcjonującego już w miejskiej tkance, a butikowy charakter budynku uniemożliwia jego szybką komercjalizację. Przykładami TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE udowodniliśmy jednak, że w zarządzaniu projektami nie ma dla nas rzeczy niemożliwych!

Stare + nowe = efekt wow

Zarządzając terenem OFF Piotrkowska Center, stanęliśmy przed dylematem: jak wykorzystać wzrost wartości nieruchomości, a jednocześnie zachować jej unikatowy charakter? Wybór padł na remont budynku pofabrycznego jako kolejny etap rewitalizacji fabryki, a także budowę nowoczesnego obiektu klasy A, który dostosujemy do najwyższych wymagań najemców. W obu przypadkach za główną funkcję przyjęliśmy biura dla firm z sektorów zapewniających wysoką stopę zwrotu, a jednocześnie takich, które wpiszą się w kreatywny ekosystem OFFa. Projekt uzupełniliśmy o funkcję gastronomiczną, która dodatkowo wzmocniła ofertę czasu wolnego dla potencjalnych pracowników.

Małe jest piękne… i wartościowe

W obu budynkach mogliśmy zaoferować łącznie nieco ponad 5.300 mkw. powierzchni GLA, co kwalifikowało je do miana biurowców butikowych. Stosunkowo niewielka powierzchnia nie ułatwiała komercjalizacji, dlatego wymagała dużej elastyczności – zarówno na poziomie oferty najmu, jak i udogodnień. Wyzwanie postanowiliśmy przekuć w atut. Wykorzystaliśmy różne warianty podziału wnętrz oraz podłogi techniczne umożliwiające dostosowanie aranżacji do potrzeb formujących się zespołów, aby skierować naszą propozycję do rozwijających się w Łodzi firm z branży ITC, TECH i BPO. W rezultacie jeszcze przed startem budowy udało się wynająć 40% powierzchni, co pozwoliło na uzyskanie korzystnego finansowania bankowego.

W poszanowaniu dla przestrzeni

Fundamentalne znaczenie miało też wpisanie obu projektów architektonicznych w przestrzeń o określonym charakterze. Aby zachować surowy klimat OFFa, który docenili m.in. czytelnicy National Geographic Traveler, elewacje SEPIA OFFICE jedynie wyczyściliśmy specjalnymi preparatami, nie ingerując w strukturę charakterystycznej, czerwonej cegły. Fasada TEAL OFFICE wykończona grafitową licówką nawiązuje zaś do industrialnego charakteru miejsca, a przeszklona elewacja wychodząca na ulicę Roosevelta utrzymała rytm pobliskich kamienic. Wszystkie prace zaplanowaliśmy tak, aby nie zamykać terenu dla odwiedzających. Pod uwagę wzięliśmy nie tylko uwarunkowania atmosferyczne i technologiczne, ale też sezonowe wzrosty i spadki ruchu u naszych najemców. W efekcie przestrzeń nie tylko nie zaprzestała działalności ani na moment, lecz wzbogaciła się o prestiżowe tytuły. W plebiscycie Perły Łodzi mieszkańcy miasta uhonorowali OFF Piotrkowska Center (Perła Publiczności – I miejsce), SEPIA OFFICE (Perła Fabryczna – II miejsce) i TEAL OFFICE (Perła Współczesna – II miejsce).

Nadchodzi gwałtowny rozwój rynku DATA CENTER w Polsce.

Włącz się w ten nurt korzystając z naszego doświadczenia w zakresie DATA CENTER

W ciągu ostatnich pięciu lat powierzchnia komercyjnych data center w Polsce wzrosła niemalże dwukrotnie. Szacujemy, że w bieżącym roku ilość dostępnej powierzchni może osiągnąć 120 tys. m2, a jej wartość przekroczy 2 mld zł. Wszystko wskazuje na to, że polski rynek usług data center może stać się największym regionie Europy Środkowej.

Obecnie rynek jest mocno rozdrobniony i zdominowany jest przez małe centra - poniżej 10 000m2. Stanowi to przeszkodę w zdobywaniu rynku i utrzymaniu dotychczasowych Klientów z rosnącymi potrzebami. Gwałtownie rośnie zapotrzebowanie na duże centra danych - takie, które zapewniają skalowalność i elastyczność.

Duży może więcej

Klienci oczekują rozwiązań, które mogą spełnić jedynie duże centra, oferujące elastyczność operacyjną, projektową i pojemność. Centra danych połączone siecią międzynarodową dają duży poziom niezawodności. Ze względu na opłacalność - to cechy niedostępne dla małych data center, a możliwe do zrealizowania w przypadku dużych inwestycji.

Odnawialne źródła energii

Efektywność energetyczną można zwiększyć, racjonalnie planując wykorzystanie serwerowni i zapewniając odpowiednie chłodzenie. Przejście z dysków talerzowych na SSD również redukuje ilość generowanego ciepła. Ale nawet najlepsza optymalizacja nie zmieni faktu, że nadal do funkcjonowania data center potrzebne są ogromne ilości energii. Zastosowanie ogniw fotowoltaicznych i farm wiatrowych nie tylko ma sens ekonomiczny - ale pomaga też w spełnieniu coraz surowszych przepisów unijnych dotyczących zużycia energii.