Łódzki rynek biurowy po pandemii, czy to już czas na powrót do biur? OPG Property Professionals publikuje raport RYNEK BIUROWY W ŁODZI 2022

Pomimo odreagowania gospodarczego po ciężkim 2020 r. w przypadku rynków biurowych trudno jeszcze mówić o powrocie do normalności. Na większości z nich mieliśmy do czynienia ze stabilną koniunkturą, jednak nadal przy niższym niż w okresie przedpandemicznym popycie. Jaki to był rok i jakie perspektywy dla Łodzi malują się w przyszłości? Na te pytania odpowiedzi można znaleźć w najnowszej wspólnej publikacji OPG Property Professionals i Uniwersytetu Łódzkiego.

 Łódzki rynek biurowy 2021/2022 – kluczowe liczby

• 640 tys. mkw.: aktualny zasób powierzchni biurowych na rynku łódzkim (wzrost o 3,5 tys. mkw., czyli o 0,8 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym),
• 56%: udział obiektów najwyższej klasy A w ogólnym zasobie powierzchni biurowych na terenie miasta,
• 18,5%: aktualny wskaźnik pustostanów na łódzkim rynku biurowym (wzrost z poziomu 16,5% w roku ubiegłym),
• 26,3 tys. osób: wielkość zatrudnienia w łódzkich centrach usług biznesowych (wzrost o 1,5 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym)

Stan zasobu

W porównaniu do roku poprzedniego w 2021 zasoby powierzchni biurowej zwiększyły się do 640 tys. mkw. Zostały oddane do użytku dwie butikowe inwestycje - Zielona 6 Green Office - zrewitalizowanej kamienicy położonej w ścisłym centrum (o pow. biurowo-usługowej wynoszącej 1150 mkw.) oraz zlokalizowanego w dzielnicy Widzew budynku biurowego Dowborczyków 30/34 (o pow. biurowej 3500 mkw.).

Koszty wynajmu

Stawki czynszów powierzchni biurowych pozostały na niezmienionym poziomie z roku poprzedniego. W biurowcach klasy A wynosiły średnio 12-15 EUR/mkw., w najlepszych lokalizacjach były ok 1 EUR wyższe. Ceny w segmencie B+ kształtowały się między 8-12,5 EUR, w klasie B pomiędzy 6–10,5 EUR, zaś za wynajem powierzchni w biurowcach o najniższym standardzie B- i C trzeba było zapłacić 5–7,5 EUR/mkw. Stawki opłat eksploatacyjnych w biurowcach klasy A kształtowały się w zakresie 18–21,5 PLN/mkw.

Wielkość pustostanów

Na koniec roku 2021 łączna ilość niewynajętej powierzchni biurowej w Łodzi wyniosła 118 tys. mkw., czyli 18,5%. Ponad połowę wolnego zasobu stanowią powierzchnie w biurowcach klasy A (68,5 tys. mkw.). Inwestycje, których budowa zakończy się w 2022 i 2023 roku oraz  umiarkowanie optymistyczne prognozy wzrostu gospodarczego, skłaniają do refleksji, iż absorbcja wolnych powierzchni będzie procesem długofalowym.

Komentarz ekspertów:

Zdalny lub hybrydowy model pracy, wypracowany w ostatnich dwóch latach nie zapowiada optymistycznego obniżenia stopy pustostanów w 2022 roku. Dodatkowo nowe projekty, które zostaną oddane do użytkowania w tym i kolejnym roku znacznie ją pogłębią. Rozwiązaniem dla starszych lub bezklasowych budynków biurowych zmagających się z problemem wynajęcia pustych powierzchni może być zmiana ich funkcji, np. na mieszkaniową na wynajem z usługami uzupełniającymi lub nowoczesne mieszkania studenckie. Natomiast zachętą do powrotu pracowników do biur powinny być dobrze zaprojektowane i wyposażone powierzchnie, w lokalizacji zapewniającej dostęp do usług, handlu, gastronomii i rozrywki. Odpowiedzią na te potrzeby są powstające lub planowane obiekty wielofunkcyjne tzw. „miexed use”. Łódź jest liderem takich rozwiązań w tym projektów rewitalizacyjnych w Polsce, posiadające największą ilość zagospodarowanych metrów kwadratowych „pod dachem” po Warszawie.

Kolejnym problemem jest niepewna sytuacja spowodowana wojną u naszych wschodnich sąsiadów, która nie napawa optymizmem. Jednak na ten moment nie wiemy jak wpłynie na rynek stricte biurowy, a może okazać się szansą na rozwój przy umiejętnych i już prowadzonych działaniach UMŁ, natomiast z pewnością odbije się to negatywnie na rynku inwestycyjnym. – Michał Styś, CEO, OPG Property Professionals

Zainteresowanie wolnymi przestrzeniami przez najemców jest nadal mniejsze niż przed pandemicznym 2020 rokiem, jednak zauważalny jest stopniowy wzrost. Wzrost jest widoczny w podsegmetncie biur typu „flex” lub „coworkingowych”. Część firm nadal działa w trybie zdalnym, ale tak, jak przewidywaliśmy w poprzednim roku – najemcy nie rezygnowali z wynajmowanej przestrzeni biurowej. Wszyscy możemy odczuć, że brak kontaktu ze współpracownikami wpływa na efektywność, zaangażowanie i poczucie przynależności do zespołu. Wdrażanie nowych pracowników, kultura firmowa, kreatywność tzw. „burze mózgów”, współpraca przy szybkich projektach jest dużo trudniejsza do efektywnego przeprowadzenia niż będąc osobiście ze współpracownikami wykorzystując tzw. „mowę ciała” w komunikacji społecznej.   Zmiany ekonomiczne natomiast wpływają bezpośrednio na wysokość opłaty eksploatacyjnej, która w ostatnim czasie znacząco wzrosła – Natalia Lesiak, Leasing Specialist, OPG Property Professionals

Rosnąca inflacja silnie wpływa na rynek biurowy w Łodzi, jej konsekwencją są już widoczne wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz samych kosztów eksploatacji budynków. Stopy pustostanów nadal kształtują się na relatywnie wyższym poziomie niż miało to miejsce w latach przedpandemicznych, a podaż na rynku jest ograniczona. Według szacunków w kolejnym roku spodziewamy się, że stopa pustostanów ukształtuje się na poziomie 16-17%. Optymistycznie patrzymy w przyszłość, gdzie nowe projekty dostarczą nowoczesną przestrzeń biurową szacowaną na ok 45 tys. mkw. – Dr Konrad Żelazowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości, Uniwersytet Łódzki

Najnowszy raport RYNEK BIUROWY W ŁODZI 2022 przygotowany przez OPG Property Professionals i Uniwersytet Łódzki można pobrać bezpłatnie na stronie www.opg.com.pl/publications