PL | EN

Orange Plaza Financial Center

zobacz stronę

Zarządzanie nieruchomością w najlepszym wydaniu.

Przypadek Orange Plaza Financial Center pokazuje, jak istotna jest czujna obserwacja i reagowanie wobec zmiennego rynku najmu powierzchni biurowych i handlowych.

POW. DZIAŁKI

1 700 m 2

POW. BIUROWA

1 631 m 2

POW. USŁUGOWA

892 m 2

POW. UŻYTKOWA

3 299 m 2

OBIEKT 1
  • centrum handlowe o wielkości ponad 2,5 tys. m 2
  • wybudowane w 2000
  • zlokalizowane w centrum Łodzi, przy ul. Piotrkowskiej i al. Piłsudskiego
WYZWANIE 2
  • odpływ najemców
  • trudności z pozyskaniem nowych najemców
  • konkurencja ze strony otwartego w 2005 dużego centrum handlowego GALERIA ŁÓDZKA, zlokalizowanego w bliskiej odległości
SPOSÓB 3
  • zmiana funkcji – przekształcenie w budynek biurowy
  • nowa strategia tenant-mix i rekomercjalizacja – usługi bankowe, finansowe, ubezpieczenia
  • minimalizacja kosztów inwestycyjnych – maksymalne wykorzystanie istniejących instalacji (wentylacja/klimatyzacja)
EFEKT !
  • 100% wynajętej powierzchni
  • Umowy najmu dłuższe niż 5 lat obejmujące ponad 50% GLA
  • Ponad 90% najemców to cieszące się uznaną reputacją spółki blue chip

Z pamiętnika asset managera

Centrum handlowe przekształcone w pełni wynajęty budynek biurowy

Proces zarządzania aktywami jest czasem jak długa podróż. Choć widok za oknem pozornie się nie zmienia, to w dłuższej perspektywie istnieje ciągły ruch i potrzeba adaptacji do nowych warunków i klimatów. Orange Plaza Financial Center to przykład tego, jak skutecznie udało nam się przeprawić przez bardzo zmienny i dynamiczny rynek.

W przypadku Orange Plaza w udziale przypadło nam zarządzanie całym procesem inwestycyjnym. W zakres naszych obowiązków weszło zatem pozyskanie stosownych pozwoleń, wybór działki, nadzór nad projektem architektonicznym i realizacją prac budowlanych, controlling finansowy, a także pełna administracja nad nieruchomością. Ponadto objęliśmy funkcję asset managera. W Łodzi, która na początku XXI w. zmagała się z licznymi problemami ekonomicznymi, potrzeba było nie lada odwagi i znajomości rynku, by móc złapać wiatr w żagle.

Obrać kurs na powierzchnie handlowe!

Za cel obraliśmy sobie płynne wplecenie obiektu w dość dynamicznie zmieniający się krajobraz Łodzi. Miasto często określane mianem „polskiego Manchesteru” wciąż podnosiło się z kolan po upadku przemysłu włókienniczego – jednej z konsekwencji transformacji ustrojowej z 1989. Na przełomie wieku w Łodzi do życia zaczął budzić się handel. Odpowiadając za identyfikację potencjalnych możliwości inwestycyjnych, zdecydowaliśmy się na wykorzystanie jednego z najbardziej rozpoznawalnych symboli miasta – ulicy Piotrkowskiej. Jak pokazała przyszłość – opłaciło się!

Otworzyć szampany! 100% najmu osiągnięte po raz pierwszy

W momencie oddania do użytku Orange Plaza było czteropiętrowym centrum handlowym. Atutem nieruchomości była jej świetna lokalizacja przy skrzyżowaniu dwóch ważnych węzłów komunikacyjnych, projekt architektoniczny dopasowany do sąsiadującej zabudowy, a także innowacyjne udogodnienia oraz wysoki jak na swój czas standard wykończenia. W 2000 Orange Plaza była jednym z najnowocześniejszych budynków w Łodzi, oferując najemcom m.in. sufity podwieszane, kontrolę dostępu czy klimatyzację.

Zmiana kierunku: sektor finansowy i ubezpieczeniowy

Po sześciu latach Orange Plaza zmieniła nazwę na Orange Plaza Financial Center. Na decyzję o transformacji butikowego centrum handlowego w budynek biurowy z funkcjami usługowymi złożyły się dwa czynniki. Po pierwsze sektor usług zaczął swój triumfalny marsz w kierunku Łodzi Po drugie Galeria Łódzka – jedno z największych centrów handlowych w mieście – zdominowało z czasem handel w tej części miasta.

Zamiast podążać za nieopłacalną strategią tenant-mix i ciąć stawki najmu, zdecydowaliśmy wykorzystać wysoki standard budynku oraz bezpośrednie sąsiedztwo infrastruktury administracyjnej, biznesowej i hotelowej. Za sprawą nowych udogodnień, w tym pełnej instalacji ICT, światłowodu i przeszkleń w konstrukcji dachu, Orange Plaza zyskało całkowicie nowe oblicze.

Nasz kurs jest stabilny, a rentowność – zabezpieczona!

Odnowione Orange Plaza okazało się doskonałą lokalizacją dla biur, banków i firm z sektora finansowego. Do dnia dzisiejszego na liście najemców znajdują się tak uznane marki, jak Allianz Bank, Allianz Insurance, AXA Insurance, BOŚ Bank czy Getin Bank.

Orange Plaza Financial Center
Dziennik pokładowy
1999 Ruszyły prace budowlane
2000 Budynek oddany do użytku
2001 Otwierać szampany! Osiągnięte 100% najmu
2005 Stawki czynszu spadają niepokojąco w całym mieście. Rozpocząć manewry unikowe!
2006 Zmiana kursu: sektor finansów i ubezpieczeń
2007 Dotarły nowe udogodnienia: przemiana przestrzeni handlowej w przestrzeń biurową za sprawą wentylacji mechanicznej, pełnej instalacji ICT, światłowodu i przeszkleń w konstrukcji dachu
2008 - Nasz kurs jest stabilny, a zysk - zabezpieczony!

Jaracza 47 Prestige

z obacz stronę

Rewitalizacja i komercjalizacja nieruchomości

W komercjalizacji zabytkowych obiektów powierzchowność rzadko kiedy uchodzi na sucho. Projekt Jaracza 47 Prestige dowodzi, że pieczołowita renowacja budynku może przynieść jej jakość i prestiż, którą docenią największe marki.

POW. DZIAŁKI

724 m 2

POW. BIUROWA

965 m 2

RESTAURACJA

239 m 2

POW. UŻYTKOWA

1 334 m 2

OBIEKT 1
  • XIX-wieczna kamienica utrzymana w stylu neorenesansowym
  • butikowy budynek biurowy dla prestiżowych najemców (kancelarie adwokackie, ubezpieczenia, finanse)
  • lokalizacja w Nowym Centrum Łodzi, 5 minut pieszo od głównej stacji kolejowej
WYZWANIE 2
  • kapitałochłonny zakup i renowacja nieruchomości – ryzyko przeinwestowania
  • nietypowa struktura obiektu, ograniczone możliwości techniczne ingerencji w strukturę obiektu
  • brak miejsc parkingowych
SPOSÓB 3
  • zoptymalizowanie parametrów na kapitale własnym – preferencyjne finansowanie bankowe
  • udane negocjacje z konserwatorem zabytków – nadbudowa nad ostatnią kondygnacją, integracja nowoczesnych technologii z historyczną przestrzenią
  • udane negocjacje z właścicielami sąsiednich działek – miejsca parkingowe
EFEKT !
  • prestiżowa lokalizacja i obiekt, który starzeje się znacznie wolniej niż nowe budynki
  • 100% wynajętej powierzchni po cenach 2-krotnie wyższych niż w innych odrestaurowanych budynkach, borykających się z wysokimi stopami pustostanów
  • prestiżowy profil najemców z kancelarią Baker & McKenzie na czele – wzrost wartości nieruchomości

Rewitalizacja i komercjalizacja

Dlaczego chodzenie na skróty zwyczajnie się nie opłaca?

Przywracanie zabytkom dawnej świetności w celach komercyjnych nigdy nie jest proste i rzadko kiedy toleruje powierzchowność. Choć renowacja budynku Jaracza 47 Prestige – historycznej kamienicy z XIX w. – wymagała dużych nakładów finansowych, ostrożnie zaplanowanej inwestycji oraz głębokiego poszanowania dla rewitalizacji, to dowiodła też, że ciężka praca popłaca!

Zakup i kompleksowa renowacja budynków zabytkowych z reguły bywa raczej kapitałochłonna. Aby zoptymalizować ryzyko straty na kapitale własnym, utworzona została spółka celowa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Pozwoliło nam to na uzyskanie korzystnego finansowania bankowego i zoptymalizowanie parametrów na kapitale własnym. W przypadku tego typu inwestycji właściwe zarządzanie ryzykiem to podstawa sukcesu.

Pełnoprawna rewitalizacja

Przypadek Jaracza 47 Prestige można uznać za pełnoprawną rewitalizację, która objęła zarówno powłokę budynku, jak i jego wnętrze. W historyczne mury wpisano nowoczesne udogodnienia dla współczesnego użytkownika: m.in. monitoring i kontrolę dostępu, sieć ICT, światłowód, klimatyzację, cichą i szybką windę czy sufity podwieszane. Zwróciliśmy uwagę na najdrobniejsze detale, czego efektem były odkryte podczas renowacji cenne złocenia i polichromie z XIX w.

Kiedy pójście na kompromis prowadzi donikąd

Skąd decyzja o tak pieczołowitym odrestaurowaniu budynku? Po pierwsze, o ile zachowany zostanie odpowiedni standard, historyczne obiekty starzeją się znacznie wolniej od tych budowanych od podstaw. Im więcej wydasz teraz, tym więcej zaoszczędzisz później. Gdzie przebiega zatem granica opłacalności? Budżet był większy niż w przypadku innych projektów renowacyjnych w Łodzi, zazwyczaj ograniczających się jedynie do fasady, ale pozwoliło nam to zwiększyć stawki ofertowe o 35%, podczas gdy inne nieruchomości zmagają się z wysokimi wskaźnikami pustostanów.

Maksymalne wykorzystanie potencjału nieruchomości

Dokładne zaplanowanie powierzchni oraz wprowadzenie odpowiednich zmian w kubaturze budynku pozwoliło uzyskać ciągłość najmu, a w rezultacie – stabilną inwestycję o niskim poziomie ryzyka dla naszego klienta. Projekt okazałby się nieopłacalny, gdyby nie udane negocjacje z właścicielami sąsiednich posesji (miejsca parkingowe) oraz miejskim konserwatorem zabytków (dodatkowa kondygnacja z powierzchnią biurową).

Kwestia prestiżu

Standard budynku z najwyższej półki oraz doskonała lokalizacja w sąsiedztwie instytucji prawa, kultury i nauki pozwoliły na przyciągnięcie prestiżowego profilu najemcy. Spośród lokatorów Jaracza 47 Prestige wymienić można choćby Baker & McKenzie – jedną z największych międzynarodowych kancelarii prawnych na świecie, która wybrała to miejsce na swoją drugą, po Warszawie, placówkę w Polsce.

Piotrkowska 120


Sprzedać nieruchomość może każdy. Nie każdy jednak zrobi to w sposób możliwie najbardziej zyskowny. Przypadek Piotrkowskiej 120 to dwukrotny wzrost wartości nieruchomości oraz jej skuteczna sprzedaż w ciągu mniej niż jednego roku.

POW. DZIAŁKI

350 m 2

POW. BIUROWA

780 m 2

POW. USŁUGOWA

196 m 2

POW. UŻYTKOWA

1208 m 2

OBIEKT 1
  • historyczna kamienica z XIX w.
  • lokalizacja na jednej z najdłuższych ulic handlowych w Europie
  • przestrzeń biurowa (780 m 2 ) i przeznaczona na usługi (196 m 2 )
WYZWANIE 2
  • duża rotacja najemców na ulicy Piotrkowskiej w tamtym okresie
  • niska zdolność kredytowa ówczesnych najemców
  • niska płynność inwestycji – trudna sprzedaż
SPOSÓB 3
  • pieczołowita renowacja budynku – najemcy o większej zdolności kredytowej
  • dostosowanie formy umów z najemcami na triple net
  • utworzenie spółki celowej i dostarczenie zabezpieczeń bankowych
EFEKT !
  • ograniczenie ryzyka strat na kapitale własnym
  • wzrost wartości kapitału o 200%
  • skuteczna sprzedaż w ciągu mniej niż jednego roku

Pozyskaj. Skomercjalizuj. Spienięż

Aż 200% wzrost wartości nieruchomości w niecały rok

Ze względu na względnie stałe wskaźniki popytu i podaży na rynku, zakup nieruchomości uznaje są za dość bezpieczną formę inwestycji. Oczywiście zawsze istnieją pewne ryzyka, związane choćby z niską płynnością inwestycyjną czy kapitałochłonnością. Przykład Piotrkowska 120 pokazuje jednak, że dzięki sprawnemu zarządzaniu oraz skutecznej komercjalizacji ryzyka te można nie tylko zniwelować, lecz wręcz przekuć w dochodowy interes.

Pozyskaj

W przypadku kamienicy mieszczącej się przy ul. Piotrkowskiej 120 powierzono nam jej zakup, zarządzanie nieruchomością, opracowanie i wdrożenie strategii najmu oraz komercjalizację. Ze względu na delikatny charakter finansowo-prawny całej operacji, proces przygotowawczy rozpoczęliśmy od utworzenia spółki celowej.

Uporządkowanie otoczenia prawnego pomogło nam na usprawnienie procesu zarządzania aktywami i pasywami oraz izolację ryzyka straty na kapitale własnym klienta. Dostarczenie zabezpieczeń bankowych i możliwość zaciągnięcia kredytu w oparciu o przyszłe dochody generowane z nieruchomości zagwarantowało większy zwrot na kapitale własnym oraz ochronę przed niewypłacalnością.

Skomercjalizuj

Aby zapewnić ciągłość zyskownego najmu, niezbędna była weryfikacja faktycznego zapotrzebowania na powierzchnie oraz samej struktury popytu. Założyliśmy pożądany profil najemcy – podmiot, który nie tylko będzie płacił czynsz na czas, lecz także zbuduje prestiż miejsca oraz będzie realny do pozyskania.

W tym celu zdecydowaliśmy się wykorzystać potencjał nieruchomości tkwiący w reprezentacyjnej lokalizacji, bezpośrednim sąsiedztwie siedziby władz miejskich, stylowej, neorenesansowej architekturze oraz bogatej historii, sięgającej XIX w. Poprzez pieczołowitą renowację udało nam się odzyskać eleganckie przestrzenie dla biur i punktów usługowych, które z sukcesem wynajęliśmy prawnikom, stylowym klubom i butikom.

Spienięż

Dostosowanie umów z najemcami na formę triple-net pozwoliło na stworzenie bezpiecznego i przynoszącego stabilne wpływy pieniężne narzędzia inwestycyjnego. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu klient nie musiał obawiać się trudności z najmem czy nakładów finansowych związanych z podwyższeniem standardu najemców – koszty związane z podatkiem od nieruchomości, ubezpieczeniem i utrzymaniem de facto spadały na barki wynajmujących.

Duża wiarygodność kredytowa nowych najemców pozwoliło zwiększyć stopę kapitalizacji. Przez 14 lat, kiedy zarządzaliśmy nieruchomością, udało nam się zwiększyć jej wartość o 200%. Ze względu na wzrost wartości inwestycji oraz niskie ryzyko inwestycyjne, Piotrkowska 120 oferowała potencjalnemu nabywcy wysoki wskaźnik rentowności kapitału własnego. Dzięki temu nieruchomość udało nam się sprzedać z zyskiem w terminie krótszym, niż 12 miesięcy.

OFF Piotrkowska Center

zobacz stronę

OFF Piotrkowska Center, okrzyknięta mianem największego z 7 Nowych Cudów Polski według Magazynu National Geographic, to doskonały przykład na to jak tchnąć nowe życie w poprzemysłową architekturę i wydobyć z niej nowe możliwości dla kreatywnego biznesu.

POW. DZIAŁKI

12 898 m 2

POW. BIUROWA

1 814 m 2

RESTAURACJA

3 030 m 2

POW. UŻYTKOWA

5 695 m 2

OBIEKTY 1
  • kompleks dawnej fabryki bawełny z XIX w. – teren o powierzchni 1,3 ha
  • 5,5 tys. m 2 powierzchni do wynajęcia
  • lokalizacja w centrum miasta, w deptakowej części Piotrkowskiej
WYZWANIE 2
  • skomplikowana komercjalizacja obiektów o niskim standardzie technicznym przy minimalnym zaangażowaniem kapitału własnego
  • przypadkowy dobór najemców obniżających wartość nieruchomości
  • wysoki koszt gruntownej renowacji obiektów
SPOSÓB 3
  • nowy tenant-mix nakierowany na przemysły kreatywne – sukcesywny wzrost wartości nieruchomości
  • integracja funkcji handlowo-usługowych z funkcją kulturalną – placemaking w oparciu o bogaty wachlarz wydarzeń realizowanych z najemcami
  • zaangażowanie kapitału najemców w renowację lokali w zamian za ulgi w czynszu
EFEKT !
  • stworzenie otoczenia sprzyjającego nowym inwestycjom deweloperskim
  • pierwsze miejsce w plebiscycie 7 Cudów Polski według National Geographic Traveler
  • popyt przekraczający podaż na lokale

Zawsze miej w zanadrzu alternatywę

Placemaking napędzający rozwój przestrzeni

Kiedy mówimy o rewitalizacji, na pierwszym miejscu należy stawiać ludzi i pomysły, a dopiero potem budynki i ich renowację. OFF Piotrkowska Center to historia zdegradowanego kwartału, który przy minimalnym zaangażowaniu kapitału własnego stał się jedną z najbardziej wartościowych lokalizacji w mieście.

Na stare budynki można spojrzeć jak na problem lub jak na szansę. To zrozumiałe, jeśli weźmie się pod uwagę fakt iż dogłębna renowacja pochłania zazwyczaj ogromne środki – nawet większe, niż budowa „od zera”. Tak też było w przypadku dawnej fabryki bawełny Franciszka Ramischa. Ambitne plany renowacji, dzięki którym historyczny kompleks wypełnić miał się nowymi funkcjami, ostatecznie zostały storpedowane przez globalny kryzys finansowy. Inwestycja w pierwotnym kształcie przestała być opłacalna. Potrzebowaliśmy alternatywy.

Na rozstaju dróg

Stanęliśmy przed wyborem: albo kontynuować współpracę z aktualnymi najemcami, którzy zapewniali relatywnie stały i zadowalający przychód, lecz obniżali wartość nieruchomości, albo zacząć od podstaw. Postawiliśmy na unikalny, surowy klimat postindustrialnych murów do których wpuściliśmy przemysły kreatywne – integralną część ówczesnej strategii miasta. W zamian za ulgi w czynszu udało nam się zaangażować kapitał najemców w renowację lokali. Model biznesowy, który wypracowaliśmy na przestrzeni lat, stanowił atrakcyjną alternatywę dla kapitałochłonnych formatów pokroju tradycyjnych centrów handlowych.

Miejsce, które stało się OFF

Odpowiedzialne zarządzanie aktywami to także staranna selekcja najemców. Pozyskując lokatorów dla starej/nowej przestrzeni mieliśmy jeden warunek: wnieś coś unikatowego. Bądź kreatywny. Zaoferuj coś, czego próżno szukać w sieciówce. Strategię placemakingu oparliśmy następnie o bogaty repertuar wydarzeń organizowanych wspólnie z najemcami. Pozwoliło nam to tchnąć nowe życie w stare mury, co z kolei napędziło rozwój miejskiej sztuki, niestandardowe pomysły na biznes, a przede wszystkim – ludzi. Efekt? Pierwsze miejsce w konkursie Siedem Nowych Cudów Polski organizowanym przez magazyn National Geographic Traveler.

Przyszłość

Nie ustajemy w poszukiwaniach nowych pomysłów, dzięki którym na OFFie jest jeszcze więcej życia. Strategia rozwoju miejsca pozwoliła na stopniowy wzrost wartości nieruchomości, co czyni dalsze ruchy rewitalizacyjne finansowo uzasadnionymi. Wzbogacając OFFa o nowe, wielofunkcyjne projekty – TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE – chcemy unaocznić, jak innowacyjna przestrzeń miejska pozwala osiągnąć współczesnemu człowiekowi równowagę pomiędzy życiem, a pracą.

Osiedle ART MODERN

zobacz stronę

Kiedy na rynku pierwotnym każdy oferuje zbliżony produkt końcowy, co zrobić, aby przyciągnąć do siebie klienta?

Jedną z możliwości jest obniżenie standardów budowlanych i stawek ofertowych. My postanowiliśmy jednak zwiększyć dopuszczalną kubaturę i przestrzeń użytkową, co pozwoliło na sprawną sprzedaż mieszkań w cenach powyżej średniej rynkowej. Jak ta sztuka nam się udała?

POW. DZIAŁKI

23 000 m 2

POW. MIESZKANIOWA

19 250 m 2

POW. USŁUGOWA

2 080 m 2

MIESZKANIA

374

OBIEKT 1
  • średniej wielkości inwestycja mieszkaniowa – 12 loftów i ok. 400 mieszkań, kilkanaście lokali usługowych i biurowych, parking wielopoziomowy
  • teren po dawnym kompleksie fabrycznym z pozostałościami zabytkowej elektrowni
  • lokalizacja godząca bliskość centrum miasta z zabudową podmiejską
WYZWANIE 2
  • znaczące ryzyko inwestycyjne wynikające z płytkości rynku
  • MPZP przewidujący małą intensywność zabudowy i utrudniający etapowanie inwestycji
  • brak doświadczenia w realizacji projektów mieszkaniowych na lokalnym rynku, gdzie panuje duża konkurencja, a prym wiedzie cena
SPOSÓB 3
  • optymalny model finansowania – minimalny kapitał własny inwestora
  • skuteczne negocjacje warunków zabudowy – możliwość realizacji większej ilości mieszkań na tej samej działce
  • placemaking i skuteczna strategia marketingowo-sprzedażowa – miejsce kojarzone ze sztuką, kulturą, historią Łodzi
EFEKT !
  • korzystne finansowanie: kredyt pozwolił w pełni pokryć koszty budowy i mógł zostać spłacony 12 miesięcy po zakończeniu prac
  • etapowanie inwestycji, które pozwoliło na znaczną elastyczność finansową i operacyjną w ramach projektu
  • zskuteczna sprzedaż mieszkań po cenie +10% wyższej od średniej rynkowej oraz rozpoznawalna marka na dalsze etapy inwestycji

delikatna sztuka obsługi projektów mieszkaniowych

modelowy przykład zarządzania projektem od A do Z

Przykład ART MODERN udowadnia, że jeśli inwestor powierza nam realizację swojego projektu mieszkaniowego od początku do końca, może oczekiwać doskonałych wyników. Jesteśmy w stanie poradzić sobie każdym etapem inwestycji – od analizy rynku, koncepcji produktu i wyboru działki, aż po pełne zarządzanie projektem oraz zewnętrzne biuro sprzedaży mieszkań.

Akt pierwszy: dziel i rządź

Kameralny i pełen uroku teren, dobrze skomunikowany i położony w wygodnej odległości od centrum miasta, początkowo nie umożliwiał opłacalnego zagęszczenia zabudowy mieszkaniowej. Postanowiliśmy jednak „powalczyć” o wartościową lokalizację. Dzięki skutecznym negocjacjom z gminą udało nam się podzielić działkę na kilka mniejszych, co ułatwiło planowanie i zarządzanie poszczególnymi etapami projektu. Ponadto udało nam się pozyskać korzystne warunki zabudowy, standardowo przyznawane inwestycjom realizowanym w śródmieściu. Pozwoliło to nam na wybudowanie większej ilości mieszkań na działce o wiele atrakcyjniejszej od tych zlokalizowanych w centrum.

Akt drugi: zminimalizuj ryzyko

Ze względu na dużą skalę projektu oraz płytki rynek kapitałowy, inwestor wymagał od nas znalezienia takiego modelu inwestowania, który pozwoliłby na zminimalizowanie kapitału własnego oraz ograniczenie ryzyka samodzielnego finansowania budowy. W tym celu stworzyliśmy spółkę celową, której zadaniem była budowa ok. 400 mieszkań. Kredyt bankowy, który pozwolił w pełni pokryć koszty budowy (co więcej, mógł zostać spłacony 12 miesięcy po zakończeniu prac budowlanych), pozyskaliśmy przed rozpoczęciem realizacji. Ponadto, proces deweloperski podzieliliśmy na mniejsze, optymalne z punktu widzenia finansowania etapy, które zapewniły elastyczność w realizacji inwestycji.

Akt trzeci: skomercjalizuj

Czym skusić klienta, kiedy niemal każdy deweloper na lokalnym rynku pierwotnym oferuje zbliżony produkt końcowy, a o zachowaniach konsumenckich często decyduje cena? Doświadczenia z projektu OFF Piotrkowska Center pokazały, że łodzianie cenią miejsca autentyczne, nawiązujące do przeszłości miasta. W przypadku ART MODERN za unique selling proposition przyjęliśmy więc unikalną historię. Naszą strategię marketingową oparliśmy na lokalnych tradycjach sztuki modernizmu, nawiązaniach do łódzkiej architektury międzywojnia oraz fabrykanckiej przeszłości tego miejsca. Produkt, który wszedł na rynek, nie trafił do świadomości odbiorców jako kolejne osiedle mieszkaniowe, lecz jako miejsce modne, atrakcyjne do życia i pracy, oferujące wysoce funkcjonalne mieszkania oraz bogatą infrastrukturę handlową, rekreacyjną i kulturalną Łodzi Górnej.

Akt czwarty: zbierz oklaski

Optymalne wykorzystanie działki, etapowanie inwestycji, grupy docelowe, definicje układów i typoszeregów mieszkań, jak również negocjacje i pozyskiwanie finansowania bankowego, zarządzanie projektem, a w końcu marketing, sprzedaż oraz sprawna obsługa posprzedażowa. Każde z tych działań wpływa na finalną cenę każdego metra kwadratowego. Efekt skali, ale też doświadczenie pozwalające unikać bardzo kosztownych błędów, to kluczowe elementy przy tak kapitałochłonnych przedsięwzięciach oraz zmieniających się trendach rynkowych i konsumenckich. W przypadku ART MODERN możemy mówić o sukcesie, ponieważ precyzyjnie zdefiniowane produkty, optymalna strategia apartment-mix oraz skuteczne zaangażowanie kluczowych grup docelowych pozwoliło na osiągnięcie wysokiego zwrotu na kosztach marketingu oraz efektywną sprzedaż mieszkań po cenach o 10% wyższych, niż średnia rynkowa.

budynki biurowe TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE

zobacz stronę

Zarządzanie projektem deweloperskim to złożone zadanie, szczególnie jeśli nie jest to inwestycja greenfield.

Jak operować na „żywym organizmie”, realizując prace budowlane na terenie z funkcjonującymi najemcami? Jak ograniczać ryzyko na kapitale własnym w przypadku biurowców butikowych, których komercjalizacja zazwyczaj wymaga więcej czasu? Na te pytania odpowiedzi dostarczają budynki TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE – dwa projekty, które naznaczyły nowy rozdział w historii przestrzeni OFF Piotrkowska Center!

POW. DZIAŁKI

1 080 m 2

POW. BIUROWA

3 665 m 2

POW. USŁUGOWA

730 m 2

POW. CAŁKOWITA

5 316 m 2

OBIEKT 1
  • SEPIA OFFICE – historyczny obiekt wchodzący w skład zabudowań dawnej fabryki Ramischa, zrewitalizowany w sposób zachowujący jego oryginalny charakter
  • TEAL OFFICE – nowy obiekt biurowy klasy A, posiadający certyfikację BREEAM już na etapie projektu, naszpikowany nowoczesnymi technologiami i zielonymi rozwiązaniami
  • oba projekty realizowane na terenie OFF Piotrkowska Center, jednego z najbardziej ikonicznych miejsc w samym sercu Łodzi
WYZWANIE 2
  • budowa w obrębie zwartej, wielofunkcyjnej przestrzeni z ogródkami gastronomicznymi, odwiedzanej przez tysiące łodzian i turystów
  • stosunkowo nieduże, trudne w komercjalizacji na etapie projektu i budowy powierzchnie najmu, które wymagały precyzyjnego określenia grup docelowych
  • koszty generujące wysokie ryzyko inwestycyjne – uzyskanie finansowania bankowego możliwe po osiągnięciu minimum 40% najmu przed startem budowy
SPOSÓB 3
  • harmonogram prac uwzględniający nieinwazyjne metody budowy i remontu oraz sezonowość biznesów działających na terenie OFFa
  • połączenie bogatej oferty wolnego czasu, dostępu do społeczności technologicznej skupionej w pobliskim coworkingu oraz elastyczny układ wnętrz jako propozycja dla rozwijających się firm IT
  • strategia tenant-mix skupiona na uzyskaniu planowanych stawek czynszu i optymalnej stopy zwrotu, a nie krótkoterminowym zysku z szybko wynajętej powierzchni
EFEKT !
  • żaden fragment OFFa nie został zamknięty z powodu toczących się prac, a dotychczasowi najemcy co najmniej utrzymali poziomy przychodów z poprzedniego roku
  • nowy kreatywny ekosystem, który wpisał się w wizerunek OFFa, jednocześnie przyciągając czołowe firmy z branży ITC, TECH i BPO
  • ponad 40% wynajętej powierzchni przed startem budowy (a 80% przed jej zakończeniem), co pozwoliło uzyskać 100% finansowania bankowego i ograniczyć ryzyko inwestora

operacja na żywym organizmie

jak zrealizować projekt deweloperski w historycznej zabudowie?

Projekty zakładające adaptację starych budynków na nowe cele komercyjne są wymagające na wielu płaszczyznach, w szczególności finansowej oraz architektoniczno-konserwatorskiej. Zadanie dodatkowo komplikuje się, kiedy rewitalizacja dotyczy terenu funkcjonującego już w miejskiej tkance, a butikowy charakter budynku uniemożliwia jego szybką komercjalizację. Przykładami TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE udowodniliśmy jednak, że w zarządzaniu projektami nie ma dla nas rzeczy niemożliwych!

Stare + nowe = efekt wow

Zarządzając terenem OFF Piotrkowska Center, stanęliśmy przed dylematem: jak wykorzystać wzrost wartości nieruchomości, a jednocześnie zachować jej unikatowy charakter? Wybór padł na remont budynku pofabrycznego jako kolejny etap rewitalizacji fabryki, a także budowę nowoczesnego obiektu klasy A, który dostosujemy do najwyższych wymagań najemców. W obu przypadkach za główną funkcję przyjęliśmy biura dla firm z sektorów zapewniających wysoką stopę zwrotu, a jednocześnie takich, które wpiszą się w kreatywny ekosystem OFFa. Projekt uzupełniliśmy o funkcję gastronomiczną, która dodatkowo wzmocniła ofertę czasu wolnego dla potencjalnych pracowników.

Małe jest piękne… i wartościowe

W obu budynkach mogliśmy zaoferować łącznie nieco ponad 5.300 mkw. powierzchni GLA, co kwalifikowało je do miana biurowców butikowych. Stosunkowo niewielka powierzchnia nie ułatwiała komercjalizacji, dlatego wymagała dużej elastyczności – zarówno na poziomie oferty najmu, jak i udogodnień. Wyzwanie postanowiliśmy przekuć w atut. Wykorzystaliśmy różne warianty podziału wnętrz oraz podłogi techniczne umożliwiające dostosowanie aranżacji do potrzeb formujących się zespołów, aby skierować naszą propozycję do rozwijających się w Łodzi firm z branży ITC, TECH i BPO. W rezultacie jeszcze przed startem budowy udało się wynająć 40% powierzchni, co pozwoliło na uzyskanie korzystnego finansowania bankowego.

W poszanowaniu dla przestrzeni

Fundamentalne znaczenie miało też wpisanie obu projektów architektonicznych w przestrzeń o określonym charakterze. Aby zachować surowy klimat OFFa, który docenili m.in. czytelnicy National Geographic Traveler, elewacje SEPIA OFFICE jedynie wyczyściliśmy specjalnymi preparatami, nie ingerując w strukturę charakterystycznej, czerwonej cegły. Fasada TEAL OFFICE wykończona grafitową licówką nawiązuje zaś do industrialnego charakteru miejsca, a przeszklona elewacja wychodząca na ulicę Roosevelta utrzymała rytm pobliskich kamienic. Wszystkie prace zaplanowaliśmy tak, aby nie zamykać terenu dla odwiedzających. Pod uwagę wzięliśmy nie tylko uwarunkowania atmosferyczne i technologiczne, ale też sezonowe wzrosty i spadki ruchu u naszych najemców. W efekcie przestrzeń nie tylko nie zaprzestała działalności ani na moment, lecz wzbogaciła się o prestiżowe tytuły. W plebiscycie Perły Łodzi mieszkańcy miasta uhonorowali OFF Piotrkowska Center (Perła Publiczności – I miejsce), SEPIA OFFICE (Perła Fabryczna – II miejsce) i TEAL OFFICE (Perła Współczesna – II miejsce).

PROJEKTY ZAGRANICZNE

Jesteśmy w pełni niezależni pod kątem finansowym i organizacyjnym. Pracujemy dla różnych podmiotów z całego świata, realizując przy tym zarówno małe, jak i duże projekty. To doświadczenie procentuje, dzięki czemu nasi klienci mogą liczyć na obiektywne i wyważone doradztwo na wielu płaszczyznach działalności związanej z nieruchomościami.

Działamy samodzielnie, będąc jednocześnie kluczową częścią uznanej, międzynarodowej firmy Gleeson Properties and Development Company. Wraz z naszymi wspólnikami z Dublina mamy na koncie realizacje w Polsce, Irlandii, Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych. Doświadczenie, jakie przez ten czas zebraliśmy, pozwoliło nam poszerzyć nasze horyzonty. Bo kreatywne pomysły i profesjonalna obsługa to język, którym mówimy wszyscy!

Blackhall Court

BUDYNEK MIESZKANIOWY

Blackhall Court

DUBLIN, IRLANDIA / 100 APARTAMENTÓW

Ekskluzywne osiedle mieszkaniowe zaadaptowane w murach dawnej fabryki tekstyliów. W wyniku przeprojektowania zabytkowych obiektów, w tym trzech kamienic epoki wiktoriańskiej, powstało 100 niezwykle przestronnych apartamentów z najwyższej półki.

The Mall

BUDYNEK HANDLOWY

The Mall

Tullamore, Irlandia / 998 m 2 pow. najmu

Pochodzący z 1901 roku dom towarowy dostosowany do potrzeb współczesnych najemców, którzy zajmują zarządzane przez nas powierzchnie handlowe i biurowe. Ze względu na swój historyczny charakter i liczne dekoracje, budynek otoczony jest stałą opieką konserwatorską.

Aldgate Tower

BUDYNEK BIUROWY

Aldgate Tower

LONDYN, UK / 30 TYS M 2 POW. NAJMU

30.000 mkw. powierzchni ulokowanej na przeszło 19 kondygnacjach. Biurowiec klasy ‘A’ według projektu pracowni Wilkinson Eyre to pierwszy od czasu kryzysu finansowego w 2008 tak duży projekt zrealizowany w systemie deweloperskim w londyńskim City. Oddany do użytku w 2014, do dziś wynajęty w 100%.

Snook Bight

MARINA I KLUB JACHTOWY

Snook Bight

FORT MYERS FL, USA / 1,6 ha terenu

Dawny port jachtowy przerobiony na luksusową marinę. Ośrodek zdolny jest pomieścić 277 łodzie, które można zostawić na cumie lub w specjalnym hangarze. Na terenie mariny działa jachtklub, liczne restauracje i inne udogodnienia odpowiadające klasie miejsca. Obiekt zrealizowany i zarządzany zgodnie z wymagającymi, amerykańskimi przepisami dot. ochrony środowiska.

Hyde Court

BUDYNEK MIESZKANIOWY

Hyde Court

DUBLIN, IRLANDIA / 83 apartamenty

Ekskluzywny, wykonany na specjalne zamówienie, liczący 83 apartamenty i 4 lokale komercyjne kompleks, który jako pierwszy wprowadził ogrody zimowe na irlandzki rynek mieszkaniowy. Obiekt zrealizowany na wymagającym terenie, w obrębie historycznych granic miasta.